Как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ, закрепленные в ст. 35 и 40 Конституции РФ гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях. Самовольное же строительство представляет собой правонарушение, а обязанность по сносу самовольной постройки – санкцию за такое правонарушение, предусмотренную ст. 222 ГК РФ[1]. Указанная санкция применяется с учетом характера допущенных нарушений, а положения статьи направлены на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию ч. 3 ст. 17 и ч. 3 статьи 55 Конституции РФ[2].
Для правильного применения ст. 222 ГК РФ необходимо учитывать, что понятие самовольной постройки неоднократно изменялось и совершенствовалось. Так, согласно ст. 109 Гражданского кодекса РСФСР под самовольную постройку могли подпадать жилой дом (дача) или часть дома (дачи), построенные гражданами. В преамбуле Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР «О некоторых вопросах, возникающих в практике судов при применении ст. 109 ГК РСФСР о безвозмездном изъятии самовольно построенного дома» от 19 марта 1975 г. № 2 отмечалось, что самовольное строительство домов (дач) является правонарушением. С начала действия ч. 1 ГК РФ по 31 августа 2015 г., согласно п. 1 ст. 222, самовольной постройкой считалось недвижимое имущество. С учетом вступивших в силу изменений ст. 222 ГК РФ под самовольной постройкой понимается здание, сооружение или другое строение.
Такой подход породил дискуссии об экономической и правовой природе самовольной постройки в связи с тем, что недвижимое имущество в гражданском законодательстве является объектом гражданских прав и гражданского оборота (ст. 128-130 ГК РФ), а определения понятий «здание», «строение», «сооружение» имеют иную отраслевую принадлежность и содержатся в законодательстве о градостроительной деятельности.
Как справедливо отмечается в литературе, самовольная постройка не является объектом гражданских прав и гражданского оборота, именуемым недвижимой вещью (имуществом). Поэтому между п. 1 и п. 2 ст. 222 ГК РФ существовало явное противоречие, которое законодателю было необходимо устранить, что и было сделано Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 258-ФЗ[3]. При этом, по сути, речь идет об объектах капитального строительства [7, с. 115-117].
Однако отсутствие указания на недвижимую вещь в действующей редакции ст. 222 ГК РФ не означает, что после легализации самовольная постройка может стать движимой вещью. Анализ действующего законодательства показывает, что самовольная постройка может стать только недвижимой вещью.
Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г., и п. 22-31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»[4], изданные в период действия более ранней редакции ст. 222 ГК РФ, также исходят из того, что самовольная постройка – это особое, но именно недвижимое имущество.
Таким образом, можно предположить, что понятие самовольной постройки будет изменяться и далее вместе с изменением подходов к понятию недвижимого имущества.
Возрождение и развитие категории «недвижимость» в отечественном праве стало следствием признания возможности установления частной собственности на землю (земельные участки) после отказа от советского правопорядка, т. е. сравнительно недавно. Как пишет Е. А. Суханов, именно земельные участки являются главным, а в некоторых развитых правопорядках – единственным видом недвижимых вещей и объектом подавляющего большинства вещных прав. Прочно укоренившееся представление о возможности проживать в жилом доме (квартире) без связи с соответствующим земельным участком способствовало юридическому признанию квартир, комнат, нежилых помещений самостоятельными недвижимыми вещами, притом, что они являются составными частями юридически неделимой вещи – дома (здания). Кроме того, иные развитые правопорядки не знают таких недвижимых вещей, как объекты незавершенного строительства. В германском и швейцарском праве домам и другим строениям (включая самовольно возведенные), законодатель придал иной правовой режим, основанный на положениях римского частного права, в соответствии с которым строение на земельном участке (в том числе и незавершенное строительством) до момента его государственной регистрации в качестве составной части земельного участка (недвижимости) по общему правилу рассматривается в качестве движимой вещи [4, с. 416-422].
Изложенное является актуальным как для российского законодателя, так и для правоприменителей, поскольку судебная практика не раз сталкивалась с несогласованностью отдельных норм, регулирующих отношения, объектом которых является недвижимое имущество. Например, по одному из дел, связанных с рассмотрением иска о сносе многоквартирного дома, Верховный Суд РФ (далее – ВС РФ) указал, что поскольку на момент рассмотрения дела за ответчиками на основании вступивших в законную силу судебных постановлений признано право собственности на квартиры, находящиеся в спорном здании, то суду было необходимо дать оценку данному обстоятельству в соответствии с требованиями закона. Кроме того, в материалах дела также имеются сведения о квартирах, право собственности на которые не зарегистрировано, однако которые переданы гражданам во исполнение обязательства и ими заявлено требование в судах о признании права собственности на данные объекты. Поэтому лица, правами которых обременен спорный объект, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне ответчика, либо в качестве ответчиков, поскольку судебный акт может повлиять на их права[5].
В Проекте федерального закона о внесении изменений в ГК РФ в сфере вещных прав (далее – Проект ГК РФ)[6], опубликованном для обсуждения юридической общественностью в конце 2019 г., предлагается подвергнуть глобальному изменению само понимание недвижимости (ст. 130 Проекта ГК РФ). К недвижимой вещи (недвижимому имуществу, недвижимости) предлагается по общему правилу относить только земельные участки. Расположенные же на земельном участке здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и иные объекты, прочно связанные с участком, будут его составными частями. Однако это возможно только в ситуации, когда в собственности у лица одновременно находятся земельный участок и находящиеся на нем здания (сооружения) (ст. 147.1 Проекта ГК РФ).
В отношении объектов незавершенного строительства в определениях ВС РФ также имеется ряд интересных суждений, подталкивающих законодателя к дальнейшему совершенствованию правового регулирования права собственности на недвижимое имущество. Например, по мнению суда если предметом спора является то же недостроенное строящееся здание, но уже на последующем этапе строительства, то вывод суда апелляционной инстанции о разных объектах строительства противоречит обстоятельствам дела. В ходе последующих работ объект капитального строительства может приобрести признаки самовольной постройки, однако с учетом ранее признанного решением суда права собственности на незавершенный строительством объект суду следовало поставить на обсуждение сторон вопрос о возможности сохранения той части постройки, право собственности на которую было ранее признано судом[7].
В Проекте ГК РФ предлагается установить только один случай государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. В соответствии с п. 2 ст. 241.10 лицо, не являющееся собственником или обладателем ограниченного вещного права на земельный участок, относящийся к государственной или муниципальной собственности, и предоставленный этому лицу на основании договора, вправе обратиться к уполномоченному органу с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства при условии, что строительство осуществлялось с соблюдением требований закона и работы по созданию соответствующего здания или сооружения выполнены более чем на половину. Заявление подается в течение трех лет с момента прекращения основанного на договоре права на земельный участок. Если же заинтересованное лицо не воспользовалось указанным правом в установленный срок, то объект незавершенного строительства становится составной частью земельного участка.
В соответствии с последней редакцией п. 1 ст. 222 ГК РФ[8], (п. 1 ст. 244 Проекта ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Таким образом, к признанию постройки самовольной приводят либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (нарушение вида разрешенного использования земельного участка, отсутствие необходимых разрешений, согласований) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил)[9].
В практике ВС РФ встречаются и другие, имеющие существенное значение характеристики признаков самовольной постройки или оснований ее сноса. Так, признак самовольности применяется к объекту самовольного строительства целиком[10]. Кроме того, снос по причине нецелевого использования хозяйственной постройки положениями ст. 222 ГК РФ не предусмотрен[11].
В целом, несмотря на все изменения законодательного регулирования, при рассмотрении судом иска о признании права собственности на самовольную постройку необходимо руководствоваться актуальной редакцией ст. 222 ГК РФ. При рассмотрении иска о сносе самовольной постройки следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки[12]. Таким образом, необходимо руководствоваться теми признаками самовольной постройки и правилами строительства, которые действовали тогда, когда объект был построен. В этом проявляется природа сноса строения как санкции за правонарушение – нельзя виновно нарушить нормы права, которые не действовали в момент совершения деяния.
Сформулированный ВС РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством от 19 марта 2014 г. подход к применению норм материального права при разрешении указанной категории дел был отражен в ГК РФ только после вступления в силу указанного Федерального закона от 03 августа 2018 г. № 339-ФЗ.
Помимо ГК РФ, при рассмотрении дел данной категории необходимо учитывать изменения иных федеральных законов, регулирующих отношения, связанные с самовольной постройкой.
Так, если ранее согласно ст. 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ положения п. 4 ст. 222 Кодекса не распространялись на самовольные постройки, относящиеся в соответствии с федеральным законом к имуществу религиозного назначения, а также предназначенные для обслуживания имущества религиозного назначения и (или) образующие с ним единый монастырский, храмовый или иной культовый комплекс, то в настоящее время ст. 22 указанного Федерального закона действует в новой редакции. Кроме того, Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ[13] Градостроительный кодекс РФ был дополнен гл. 6.4. «Снос объектов капитального строительства» (в том числе ст. 55.32 «Особенности сноса самовольных построек или приведения их в соответствие с установленными требованиями»).
С точки зрения правильного определения круга нормативных актов, которыми необходимо руководствоваться при разрешении указанных дел, имеет значение разъяснение ВС РФ, согласно которому Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ не распространяется на отношения, возникающие при самовольной постройке[14].
При рассмотрении дел указанной категории необходимо также руководствоваться и судебными актами ВС РФ.
Поскольку разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ (далее – ВАС РФ), сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом ВС РФ, то разъяснения ВАС РФ также имеют существенное значение[15].
Общие разъяснения приведены в уже упомянутых постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом ВС РФ 19 марта 2014 г. Также представляет интерес Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащийся в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 09 декабря 2010 г. № 143 (далее – Обзор № 143).
Положения ст. 222 ГК РФ предусматривают возможность обращения в суд с иском о сносе самовольной постройки либо с иском о признании права собственности на самовольную постройку.
Как представляется, изменения правового регулирования отношений, связанных с самовольным строительством, а также практика ВС РФ, свидетельствуют о том, что требование о признании объекта самовольной постройкой не является самостоятельным способом защиты права лица, которое требует его снести. Такой способ защиты гражданских имущественных прав не предусмотрен ст. 12 ГК РФ или иными федеральными законами. То, что постройка является самовольной, является обстоятельством, подлежащим доказыванию по иску о сносе самовольной постройки.
По мнению некоторых авторов, выделяются четыре подхода к решению вопроса о правовой природе иска о сносе самовольно возведенного строения: 1) как виндикационного иска, 2) как негаторного иска, 3) как требования о восстановлении положения, существующего до нарушения права, и пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, 4) как самостоятельного способа защиты права [2, с. 207-215]. Кроме того, требования о сносе строений как дополнительные могут заявляться в спорах о границах земельных участков и об устранении препятствий в пользовании земельным участком [6, с. 60, 68, 69, 84-89].
Следует также отметить связь предмета спора по искам данной категории с обстоятельствами, подлежащими установлению и доказыванию по делам иных категорий. Так, по иску о сохранении квартиры в перепланированном состоянии суду необходимо устанавливать, не являются ли произведенные работы, в частности, самовольной постройкой[16]. Кроме того, по спорам, вытекающим из публичных правоотношений, собственник объекта может ссылаться на нарушение его права самостоятельно определять вид объекта недвижимости, подлежащего учету в связи с его образованием из существующего объекта. В связи с этим представляет интерес суждение ВС РФ о том, что если объект недвижимости образован из существующего объекта недвижимости, то решение о виде объекта недвижимости, подлежащего учету в связи с его образованием из существующего объекта, состоящего на кадастровом учете, принимается собственником такого объекта самостоятельно, но оно не может быть произвольным и должно согласовываться с назначением здания, с видом разрешенного использования земельного участка, с требованиями градостроительных регламентов и требований к предельным размерам земельных участков[17].
Кроме того, ВС РФ также высказано суждение о том, что законодательство не возлагает на собственника земельного участка, предъявившего иск об истребовании этого участка из чужого незаконного владения, обязанность одновременно с этим иском предъявить иск о сносе возведенных на таком участке самовольных построек, и не лишает его права на раздельное предъявление этих исков[18].
Правовая природа таких исков или то обстоятельство, что требование о сносе самовольной постройки является дополнительным к иному иску (о виндикации земельного участка, занятого чужими объектами недвижимости) или основным требованием, влияет на решение вопроса применения норм ГК РФ о сроках исковой давности по данной категории дел.
Ранее существовала точка зрения о нераспространении сроков исковой давности на иски о сносе самовольной постройки. Считалось, что, исходя из смысла ст. 222 ГК РФ, она не является объектом гражданских прав, тогда как конституционные гарантии права собственности (в том числе в виде установления сроков исковой давности) предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях. При таком подходе данный иск рассматривался как разновидность негаторного иска (при длящемся правонарушении) [5, с. 179]. Предполагая, что законодателем допущен пробел правового регулирования, Л. В. Щенникова предлагала дополнить ст. 208 ГК РФ положением, согласно которому на иски о сносе самовольных построек исковая давность не распространяется [7, с. 119-121, 123]. Другие авторы считают, что, исходя из действующей редакции ст. 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется на требование о сносе самовольной постройки вне зависимости от того, обусловлена необходимость сноса защитой частных или публичных интересов [1, с. 197].
Однако в судебной практике складываются более сложные подходы к применению положений о сроках исковой давности, при которых учитывается, в защиту каких и чьих интересов обратился истец, какие объекты гражданского права (какие виды прав) нарушены, выбывал ли из владения истца земельный участок, является ли требование о сносе самовольной постройки дополнительным или основным.
Так, согласно п. 22 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.
В п. 13 Обзора судебной практики ВС РФ № 3, утвержденного Президиумом ВС РФ 19 октября 2016 г., разъясняется, что к требованию собственника земельного участка о сносе самовольной постройки, возведенной без его согласия, в случае, когда он был лишен владения этим участком, применяется общий (трехлетний) срок исковой давности, исчисляемый с момента, когда истец узнал или должен был узнать об утрате владения и о том, кто является надлежащим ответчиком.
Вопрос о сроке исковой давности применительно к искам лиц, не владеющих землей и считающих себя собственниками, о виндикации земельного участка, занятого чужими объектами недвижимости, был разрешен в п. 6 Обзора № 143. Согласно указанному пункту, поскольку истец, считающий себя собственником спорного участка, фактически им не владеет, вопрос о правомерности возведения без его согласия спорных объектов недвижимости может быть разрешен в том числе при рассмотрении виндикационного иска либо после удовлетворения такого иска. Следовательно, если подобное нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ). Аналогичная позиция изложена в п. 13 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2016 г.), утвержденного Президиумом ВС РФ 19 октября 2016 г., согласно которому к требованию собственника земельного участка о сносе самовольной постройки, возведенной без его согласия, в случае, когда он был лишен владения этим участком, применяется общий (трехлетний) срок исковой давности, исчисляемый с момента, когда истец узнал или должен был узнать об утрате владения и о том, кто является надлежащим ответчиком.
Однако исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (п. 6 и 7 Обзора № 143).
Разъяснения о применении положений о сроках исковой давности по искам органов публичной власти, которые содержатся в п. 5 и 6 Постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» от 29 сентября 2015 г. № 43[19], а также в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденном Президиумом ВС РФ 25 ноября 2015 г., как представляется, можно распространить и на иски о сносе самовольной постройки.
Исходя из содержания указанных судебных актов, если к иску о сносе объекта самовольного строительства по мотивам нарушения имущественных прав публично-правового образования будет применяться срок исковой давности, то он исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице уполномоченных органов узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ст. 200 ГК РФ). По смыслу ст. 201 ГК РФ переход прав в порядке сингулярного правопреемства, в том числе при переходе права на объект недвижимого имущества, а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления.
При обращении в суд прокурора в защиту интересов публично-правового образования с иском, к которому применяется срок исковой давности, начало течения срока исковой давности будет определяться исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску, узнало или должно было узнать такое публично-правовое образование в лице уполномоченных органов; по общему правилу не имеет значения момент, когда о нарушении права собственности публично-правового образования стало известно прокурору.
Подробные суждения относительно сроков исковой давности приведены и в отдельных определениях Верховного Суда РФ[20].
Поскольку фактические обстоятельства рассматриваемых судами дел о сносе самовольных построек весьма разнообразны и охватываются положениями не только ст. 222 ГК РФ, необходимо руководствоваться и разъяснениями, содержащимися в отдельных актах ВС РФ. Так, применительно к условиям признания постройки самовольной и удовлетворения соответствующего иска о сносе ВС РФ высказал ряд позиций.
- Требования органа местного самоуправления к собственнику земельного участка о сносе самовольной постройки подлежат удовлетворению, если возведение объекта осуществляется в отсутствие разрешения на строительство и эксплуатация данного здания представляет угрозу для здоровья и жизни граждан (п. 21 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2018 г.), утвержденного Президиумом ВС РФ 26 декабря 2018 г.).
- Высоковольтная линия электропередачи представляет собой единый объект вещных прав, ее составные части (в частности, опоры) не являются самостоятельными объектами недвижимости, в связи с чем они не могут быть признаны самовольными постройками (п. 1 Обзора судебной практики ВС РФ №4 (2016 г.), утвержденного Президиумом ВС РФ 20 декабря 2016 г.).
- Длительность существования возведенной ответчиком самовольной постройки и приобретение истцом земельного участка после ее возведения само по себе не может служить основанием для сохранения самовольной постройки, возведенной на чужом земельном участке без законных оснований, а заявленные новым собственником в защиту своего нарушенного права требования не могут свидетельствовать о недобросовестности его поведения с целью злоупотребления принадлежащим ему правом (определение ВС РФ от 30 октября 2018 г. № 71-КГ18-6).
- Обязанность по сносу самовольной постройки может быть возложена на арендатора лесного участка, который одновременно владеет и пользуется земельным участком (п. 3 Обзора судебной практики ВС РФ за первый квартал 2012 г., утвержденный Постановлением Президиума ВС РФ от 20 июня 2012 г.).
- Снос самовольной постройки является крайней мерой гражданско-правовой ответственности при данном правонарушении. Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца. Поскольку устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, то незначительное нарушение действующих норм и правил, как единственное основание для сноса спорной постройки, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности ее сохранения (определение Верховного Суда РФ от 23 октября 2018 г. № 49-КГ18-45).
- При решении вопроса о сносе самовольной постройки необходимо соблюдать принцип соразмерности (определение ВС РФ от 5 сентября 2017 г. № 41-КГ17-15).
Особое значение для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки имеет положение п. 1 ст. 222 ГК РФ, согласно которому не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. Указанная норма появилась в ГК РФ после вступления в силу Федерального закона от 03 августа 2018 г. № 339-ФЗ. Однако разъяснение о том, что обязанность сноса самовольной постройки возлагается на лицо при наличии его вины, содержится и в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом ВС РФ 19 марта 2014 г. Данное разъяснение получило свое развитие, например, в определениях ВС РФ по делам по искам ООО «Газпром трансгаз Москва», «Газпром трансгаз Нижний Новгород» к гражданам о сносе строений, расположенных рядом с газопроводами. В них ВС РФ указал, что здания, строения и сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счет средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения. Наличие состава правонарушения является необходимым основанием для всех видов юридической ответственности, при этом наличие вины как элемента субъективной стороны состава правонарушения – общепризнанный принцип привлечения к юридической ответственности во всех отраслях права, и всякое исключение из него должно быть выражено прямо и недвусмысленно, т. е. закреплено непосредственно в законе. Судом апелляционной инстанции установлено, что о наличии газопровода, его местоположении, охранных зонах и минимально допустимых расстояниях на момент предоставления земельного участка правопредшественнику ответчика, на момент строительства спорного садового дома, его приобретения ответчиком и передачи ему в собственность земельного участка ни руководство садового товарищества, ни члены этого товарищества осведомлены не были. Газопровод, его охранные зоны и минимальные допустимые расстояния на местности обозначены не были, какие-либо сведения в доступных источниках официальной информации отсутствовали. Публикация в местных СМИ объявлений о наличии газопровода высокого давления, проходящего по территории области, и запрете строительства в охранной зоне осуществляется с 2010 года. При таких обстоятельствах ни ответчик-гражданин при приобретении садового дома и земельного участка, ни его правопредшественник при предоставлении ему земельного участка и возведении им садового дома не знали и не могли знать о местоположении газопровода, наличии охранных зон и минимально допустимых расстояний, а, следовательно, отсутствуют основания для возложения на ответчика ответственности в виде сноса принадлежащего ему имущества за его счет[21].
Требования о признании права собственности на самовольную постройку заявляются на основании положений п. 3 ст. 222 ГК РФ. Указанные требования могут быть удовлетворены судом, если они заявлены лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана самовольная постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
– если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
– если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
– если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Указанные условия удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку сформировались, в том числе, и под влиянием судебной практики. В судебных актах ВС РФ также содержится ряд позиций, связанных с разрешением таких исков.
- Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, создавшим в результате реконструкции новый объект, если возведение такого объекта осуществлено с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил и создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 2 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2016 г.), утвержденного Президиумом ВС РФ 06 июля 2016 г.).
- По смыслу ст. 222 ГК РФ право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан (вопрос 2 Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за второй квартал 2007 г., утвержденный Постановлением Президиума ВС РФ от 01 августа 2007 г.).
- Право собственности на самовольную постройку, осуществленную лицом на принадлежащем ему земельном участке, может быть признано судом в том случае, если лицо имеет право на земельный участок и им соблюдено целевое назначение этого земельного участка, если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также, если лицом соблюдены установленные градостроительные, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и иные правила и нормативы.
- Положения п. 3 ст. 222 ГК РФ распространяются на застройщика, осуществившего самовольную постройку на принадлежащем ему земельном участке (вопрос 25 Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за второй квартал 2005 г., утвержденный Постановлением Президиума ВС РФ от 10 августа 2005 г.).
- Восстановление жилого помещения после пожара не является созданием нового объекта, на который необходимо признание права собственности (п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2017 г.), утвержденного Президиумом ВС РФ 26 апреля 2017 г.).
- Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке (п. 4 Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2003 г., утвержденного Постановлением Президиума ВС РФ от 09 июля 2003 г., однако иное возможно, если земельный участок занят правомерно (определение ВС РФ от 12 декабря 2017 г. № 67-кг17-22).
Для рассмотрения других споров, связанных с самовольной постройкой, существенное значение имеют положения п. 2 ст. 222 ГК РФ, согласно которым лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Кроме того, не допускается использование самовольной постройки. Указанные положения также нашли свое отражение в практике ВС РФ.
- В случае признания пристройки к многоквартирному жилому дому самовольной, у собственников помещений в многоквартирном доме не возникает право общей долевой собственности на помещения, крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома, связанное с его самовольной реконструкцией, и, соответственно, у собственников, не пользующихся самовольной пристройкой, не возникает обязанность по содержанию этого имущества (п. 1 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2019 г.), утвержденного Президиумом ВС РФ 17 июля 2019 г.).
- Не может быть установлен сервитут для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке, в том числе, к новому объекту, возникшему в результате самовольной реконструкции недвижимого имущества (п. 3 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом ВС РФ 26 апреля 2017 г.).
- Самовольная постройка не включается в состав жилищного фонда и не имеет статуса жилого помещения, поэтому лицо, которое возвело самовольную постройку, не может быть в ней зарегистрировано. Поскольку у лица не возникает право на проживание в данном помещении, то вынесение судом решения о сносе самовольной постройки не затрагивает его право на владение и пользование указанным жилым помещением, поэтому оснований для предъявления отдельного требования о выселении лица из самовольно возведенных построек не имеется. Однако если гражданин зарегистрирован в самовольно возведенном жилом помещении, то при подаче иска о сносе самовольно возведенного строения необходимо предъявлять также и требование о выселении (вопрос 35 Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2006 г., утвержденный Постановлением Президиума ВС РФ от 7 и 14 июня 2006 г.).
- Учитывая, что самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не может быть включена в наследственную массу. Вместе с тем, это обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку. Однако такое требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных ст. 222 ГК РФ (п. 27 Постановления Пленума ВС РФ «О судебной практике по делам о наследовании» от 29 мая 2012 г. № 9 )[22].
- В состав наследства застройщика, осуществившего самовольную постройку на не принадлежащем ему земельном участке, входит право требовать возмещения расходов на нее от правообладателя земельного участка в случае признания за правообладателем права собственности на самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Если самовольная постройка была осуществлена наследодателем на принадлежащем ему на праве собственности, пожизненного наследуемого владения земельном участке, наследник, к которому перешло соответствующее вещное право на этот земельный участок, при признании за ним права собственности на самовольную постройку возмещает иным наследникам по закону и по завещанию, содержащему распоряжения в отношении остального имущества (помимо земельного участка) без указания конкретных объектов, стоимость постройки, исходя из причитающейся им доли наследства (п. 64 Постановления Пленума ВС РФ «О судебной практике по делам о наследовании» от 29 мая 2012 г. № 9).
В судебной практике ВС РФ также закреплен ряд процессуальных особенностей рассмотрения и разрешения дел, связанных с самовольными постройками. Так, в Обзоре законодательства и судебной практики ВС РФ за второй квартал 2005 г., утвержденном Постановлением Президиума ВС РФ от 10 августа 2005 г.). предусмотрено, что при отсутствии спора о праве, подведомственном суду, лицо, осуществившее самовольную постройку на отведенном ему в установленном законом порядке земельном участке, в случае отказа в оформлении самовольного строения, вправе оспорить в судебном порядке действия соответствующих государственных или муниципальных органов по правилам, предусмотренным гл. 25 ГПК РФ (в настоящее время по правилам, предусмотренным КАС РФ) (вопрос 25). Однако предоставленное правообладателю земельного участка право оспаривать административные акты не означает, что если он не воспользовался таким правом и не оспорил административные акты в отдельном производстве, то он лишается права на защиту своих интересов в порядке и по основаниям, предусмотренным ст. 222 ГК РФ[23].
Важное значение имеет позиция, изложенная в определении ВС РФ от 16 мая 2017 г. № 57-КГ17-4, согласно которой согласие ответчика с иском о признании права собственности на самовольную постройку не свидетельствует об отсутствии гражданско-правового спора, поскольку право собственности на самовольную постройку, по общему правилу, может быть признано за лицом именно в судебном порядке.
Поскольку при решении вопроса о сносе самовольно возведенного строения речь идет о правах лица на объект недвижимости, непосредственно связанный с земельным участком, то указанный спор подлежит рассмотрению по правилам ч. 1 ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения самовольно возведенных строений[24]. Аналогичным образом решается вопрос о территориальной подсудности по спорам, связанным с признанием права собственности на самовольную постройку.
Практика ВС РФ содержит ряд интересных суждений по вопросам применения норм о судебных расходах по рассматриваемой категории дел.
Так, п. 14 Обзора судебной практики ВС РФ № 5 (2017 г.), утвержденного Президиумом ВС РФ 27 декабря 2017 г. содержит указание о необходимости предоставления истцом по иску о признании права собственности на самовольную постройку доказательств, подтверждающих кадастровую или рыночную стоимость имущества для определения цены иска.
При оценке решений нижестоящих судов по вопросу о распределении судебных расходов между сторонами по одному из дел ВС РФ определил, что поскольку понесенные истцом по иску о признании права собственности на самовольную постройку в ходе рассмотрения гражданского дела расходы связаны с намерением в судебном порядке признать право собственности на самовольно возведенное без соответствующих разрешений и с отступлением от градостроительных норм строение, постольку решение суда по такому делу не может расцениваться как принятое против органа местного самоуправления, не имеющего противоположных с заявителем юридических интересов. Кроме того, согласно ч. 1 ст. 35 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, обязаны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами. Таким образом требование о возмещении органом местного самоуправления, не допустившим какого-либо нарушения прав истца, расходов, понесенных истцом в связи с допущенными им при строительстве нарушений, по мнению ВС РФ не соответствует принципу добросовестности при осуществлении процессуальных прав и по существу является злоупотреблением таким правом[25].
Подобного разъяснения не содержится в постановлении Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» от 21 января 2016 г. № 1[26]. Хотя п. 19 данного постановления и содержит разъяснение о том, что не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, но это разъяснение напрямую не распространяется на государственную пошлину, уплачиваемую истцом по иску о признании права собственности на самовольную постройку, поскольку государственная пошлина является судебными расходами, но не относится к издержкам, связанным с рассмотрением дела (ст. 88 ГПК РФ).
Необходимо также учитывать несколько важных разъяснений ВС РФ по вопросам установления судом обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела.
Так, при рассмотрении иска о сносе самовольного строения отсутствие в решении суда точных параметров и характеристик самовольных объектов, подлежащих сносу, само по себе не может служить основанием для отмены решения суда первой инстанции. Тем более данное обстоятельство не может быть основанием принятия решения об отказе в иске. Суд может постановить снести существующие на части земельного участка самовольные постройки, расположенные по адресным ориентирам, а также прекратить то право, которое зарегистрировано за ответчиками в ЕГРП на строения, расположенные на спорной части земельного участка. Для сноса самовольных построек не является необходимым точное установление площади и иных технических характеристик этих объектов. В случае возникновения неясностей, в том числе при исполнении решения суда, либо при возникновении препятствий в его исполнении, спорные вопросы могут быть разрешены судом, принявшим решение, в порядке, предусмотренном ст. 202-203, 433-434 ГПК РФ[27].
В отношении исков органов публичной власти об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения и связанного с ним иска о сносе возведенных строений, при оценке судом факта отсутствия документов в архивах следует учитывать, что воля органов публичной власти, реализуемая через уполномоченные органы, фактически выражается при изготовлении и выдаче документов и при регистрации перехода права собственности. Само по себе отсутствие в архивном фонде документов об отводе земельного участка, а также невозможность доказать право собственности на основании надлежащим образом заключенного и зарегистрированного договора, не препятствуют приобретению по давности недвижимого имущества, обстоятельства возведения которого неизвестны[28].
При рассмотрении исков о признании права собственности в отношении объектов, возведенных в кооперативах, следует учитывать, что, если на данный объект (гараж, земельный участок) кооператив не представляет необходимых документов, это не может препятствовать защите гражданских прав истца-гражданина путем признания права собственности на объект. Бездействие кооператива по оформлению прав на земельный участок не должно нарушать право гражданина на получение жилого помещения в собственность, являться основанием для возложения на граждан-членов строительного кооператива дополнительных обременений и ущемления ранее возникших прав, которые признаны законом[29].
Поскольку по данной категории дел для установления судом соответствия самовольно построенных зданий градостроительным и строительным нормам и правилам используется заключение эксперта, то важное значение имеют разъяснения ВС РФ по вопросам порядка проведения экспертизы, содержащиеся в Обзоре судебной практики по применению законодательства, регулирующего назначение и проведение экспертизы по гражданским делам, утвержденном Президиумом ВС РФ 14 декабря 2011 г. Представляет интерес также Постановление Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»[30].
Наконец, на основе суждений, приведенных в ряде определений ВС РФ в отношении решений, принимаемых судом по указанной категории дел, можно прийти к выводу, что важным требованием, предъявляемым к таким решениям, является необходимость разрешения судом заявленного спора о самовольной постройке по существу[31].
Содержание данного требования можно условно разделить на две позиции. Во-первых, в случае признания постройки самовольной, суду надлежит определить ее юридическую судьбу, возложив на лицо, создавшее эту постройку, обязанность снести ее, либо признав за ним право собственности на самовольную постройку. Таким образом, нельзя одновременно отказывать как в удовлетворении требований о сносе самовольной постройки, так и требований о признании права собственности на нее[32]. Во-вторых, установив нарушение прав и охраняемых законом интересов истца, суд, для разрешения спора по существу, должен определить надлежащий способ восстановления нарушенного права истца. Если имеется техническая возможность восстановления нарушенного права истца без несоразмерного ущерба имуществу ответчика, суду надлежит поставить на обсуждение вопрос о том, каким способом подлежат восстановлению права истца по делу.
