Федеральным законом «О внесении изменений в подразд. 3 разд. I ч. 1 ГК РФ» от 2 июля 2013 г. № 142-ФЗ[1] ГК РФ дополнен новой ст. 133.1. – «Единый недвижимый комплекс». Таким образом, перечень объектов недвижимости с 1 октября 2013 г. расширился за счет появления нового вида объектов недвижимости – единого недвижимого комплекса (далее – ЕНК).
Между тем, существующих на сегодня норм законодательства явно недостаточно для полного и детального понимания правового статуса ЕНК. Кроме того, определение ЕНК является несовершенным (обоснование чего будет представлено ниже).
Таким образом, в настоящее время имеется необходимость внесения изменений в нормы законодательства, касающиеся ЕНК. Проект федерального закона «О внесении изменений в ГК РФ»[2] (далее по тексту – Проект закона) в настоящее время подготовлен Правительством РФ.
Предлагаю рассмотреть основные проблемные вопросы по данной теме и оценить вероятность решения данных проблем при принятии изменений в законодательство.
- В указанной ст. 133.1 ГК РФ дано понятие ЕНК: «Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс – совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь»[3].
Исходя из приведенного выше определения ЕНК, можно сделать вывод, что критериями объединения объектов недвижимости в ЕНК являются: единое назначение зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически; либо нахождение на одном земельном участке.
Очевидно, что достаточно соблюдения одного из этих условий для формирования ЕНК как единого объекта недвижимости.
В Проекте закона установлен иной подход к понятию ЕНК: нет критерия неразрывной связи или единого назначения объектов, вместо этого указано следующее: «Единым недвижимым комплексом является совокупность земельного участка и всех зданий, а также обладающих признаками объектов недвижимости объектов незавершенного строительства и сооружений, расположенных на нем, которые находятся в собственности одного лица».
Таким образом, единственным критерием будет являться расположение объектов в пределах земельного участка. Данный подход представляется более жизнеспособным, так как не выдвигает избыточных критериев и практически исключает неоднозначное понимание.
- В настоящее время, исходя из буквального толкования ст. 133.1 ГК РФ, можно сделать вывод, что включение в состав ЕНК земельного участка (или земельных участков) не является обязательным. В подтверждение данной позиции можно привести также Письмо Министерства экономического развития РФ «Об оформлении прав на единый недвижимый комплекс» от 24 марта 2014 г. № Д23и-900, в котором в частности говорится, что «… в ст. 133.1 ГК РФ отсутствует норма, согласно которой единый недвижимый комплекс и находящийся под ним земельный участок являются одним объектом (т. е. земельный участок является частью ЕНК)»[4].
Указанный подход представляется противоречащим общему принципу, планомерно реализуемому в действующем законодательстве – принципу единства судьбы земельного участка и расположенных на нем строений.
В Проекте закона данная проблема будет устранена. Приведенное выше определение однозначно предусматривает необходимость включения земельного участка в состав ЕНК.
- Как в настоящее время, так и согласно Проекту закона объекты недвижимости, входящие в состав ЕНК, могут располагаться на разных земельных участках. Иное было бы существенным ограничением собственника в праве на формирование ЕНК. Кроме того, вывод о возможности формирования ЕНК за счет имущества, расположенного на различных земельных участках, подтверждается позицией Верховного Суда РФ[5].
- На сегодня ГК РФ установлено еще одно неоднозначное условие признания комплекса единым объектом недвижимого имущества: «… если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь»[6].
Представляется очевидным, что государственная регистрация является завершающим этапом оформления права собственности на недвижимое имущество. Государственной регистрации в обязательном порядке предшествуют следующие этапы:
– формирование объекта недвижимости (в ходе которого объект недвижимости формируется фактически: проводятся кадастровые работы, составляется описание характеристик объекта недвижимости (координаты границ, этажность, площадь и др.);
– государственный кадастровый учет объекта недвижимости (в ходе которого объект недвижимости возникает юридически: описание объекта вносится в ЕГРН, объекту присваивается кадастровый номер).
Необходимо также отметить, что в случаях, предусмотренных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ[7], государственный кадастровый учет не предшествует государственной регистрации прав, а проводится одновременно с ней.
Следовательно, на момент государственной регистрации права объект недвижимости должен быть полностью сформирован и описан. Однако, как уже сказано ранее, условием отнесения объектов к ЕНК является факт государственной регистрации права на совокупность объектов как на ЕНК.
Иными словами, в данном случае предусмотрено формирование объекта недвижимости не с момента государственного кадастрового учета объекта, а с момента государственной регистрации права собственности, что противоречит общим принципам действующего законодательства по вопросам кадастрового учета и регистрации прав.
Можно признать, что государственная регистрация прав в указанном случае носит не только правоустанавливающее значение, как это происходит по общему правилу, но и «объектообразующее» значение, которое до сих пор государственной регистрации прав было не свойственно.
К сожалению, в Проекте закона указанные некорректные положения также содержатся: «Единый недвижимый комплекс образуется в силу государственной регистрации права на совокупность недвижимых вещей, указанных в ст. 133.1 настоящего Кодекса, на основании заявления их собственника».
- Одним из дискуссионных вопросов на сегодня является вопрос о возможности включения в состав ЕНК объектов движимого имущества.
С одной стороны, подобного запрета нормы ГК РФ не содержат, а значит, с учетом принципа диспозитивности норм гражданского права, в состав ЕНК можно включать движимое имущество. В подтверждение подобной позиции можно привести Письмо Федерального агентства по управлению государственным имуществом «О единообразии учета в реестре федерального имущества сведений о едином недвижимом комплексе» от 30 декабря 2015 г. № АЧ-18/56045[8], в котором в частности говорится, что «Единый недвижимый комплекс может иметь в своем составе не только недвижимое по своей природе имущество, но и движимое (например, системы отопления, канализации, линии электропередач, связи и др.)».
С другой стороны, исходя из понимания сущности ЕНК, высказываются позиции, что в качестве составных частей ЕНК могут выступать только объекты недвижимости.
Здесь также можно рассмотреть сравнительный анализ норм ст. 133.1 и ст. 132 («Предприятие») ГК РФ. В частности, в отношении предприятия как имущественного комплекса (далее – ПИК) законодатель конкретно указал возможность включения в состав любых видов имущества (в том числе и движимого), более того, предусмотрено существование ПИК, в составе которых объекты недвижимости отсутствуют вообще. При этом в отношении ЕНК подобные нормы отсутствуют.
С точки зрения рассмотрения указанной проблемы, определение ЕНК, предложенное в Проекте закона, является более удачным, так как однозначно указывает на то, что в состав ЕНК могут входить только объекты недвижимого имущества.
- В соответствии со ст. 133.1 ГК РФ к ЕНК применяются правила о неделимых вещах, содержащиеся в ст. 133 ГК РФ, тем самым раздел в натуре или выдел составной части из ЕНК не допускается.
Достаточно показательно принцип неделимости ЕНК нашел свое отражение в судебной практике Верховного Суда РФ. Так, согласно Определению Верховного Суда РФ от 19 июля 2016 г. № 18-КГ16-61[9] составная часть ЕНК не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу, кроме того составная часть ЕНК также не может быть признана самовольной постройкой.
Однако при этом нельзя забывать о норме ст. 133 ГК РФ, в соответствии с которой замена одних составных частей неделимой вещи другими составными частями не влечет возникновения иной вещи, если при этом существенные свойства вещи сохраняются.
Таким образом, если выдел части ЕНК невозможен, то замена одного объекта на другой – допустима.
Конкретный порядок внесения записей в ЕГРН в случае замены составной части ЕНК другой составной частью указан в п. 169 Порядка ведения ЕГРН, утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ «Об установлении порядка ведения ЕГРН, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» от 16 декабря 2015 г. № 943[10].
В Проекте закона указание об отнесении ЕНК к неделимым вещам отсутствует, более того, напрямую указано на возможность выдела частей ЕНК, включения в его состав новых частей, а также на возможность полного или частичного раздела ЕНК на отдельные объекты недвижимости.
Указанные изменения отвечают интересам правоприменительной практики, так как регулируют указанные отношения исходя из принципа диспозитивности, и создают возможность для свободного оборота объектов недвижимости.
- В тексте ГК РФ сегодня содержится 2 вида комплексов, подлежащих государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав: ЕНК и ПИК. При этом отличия в правовом статусе ЕНК и ПИК являются достаточно существенными.
Кроме того, в действующем законодательстве имеются примеры и иных видов комплексов. Как пример можно привести энергетические производственно-технологические комплексы (ЭПТК)[11].
Таким образом, в настоящее время законодательство развивается не по пути создания единого доктринального определения комплекса имущества, а только регулирует множество разрозненных «частных случаев» комплексов.
Исходя из изложенного, представляется правильным введение в ГК РФ общего, универсального понятия такого рода сложных вещей – например, «комплекс имущества».
К сожалению, Проект закона также не решает указанную проблему. В нем скорее делается попытка наведения порядка – любые комплексы, отвечающие признакам ЕНК, независимо от их наименования признаются законом как ЕНК (правообладатели вправе обратиться в органы Росреестра для внесения соответствующих изменений в ЕГРН).
Следовательно, ЕНК не становится обобщающим понятием, а остается одним из видов комплекса имущества. Общее понятие комплекса имущества остается нереализованным в отечественном законодательстве.
