РОЛЬ ЦИФРОВОГО НОТАРИАТА В ОФОРМЛЕНИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Организация оборота недвижимости и строгий учет ее объектов являются одной из основ стабильного развития государства, в связи с чем регулирование этой сферы является приоритетной задачей исполнительной власти. Правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом позволяет не только защитить права собственников и создать необходимые гарантии их свободной реализации, но и решать задачи обеспечения нужд государственного управления. От этого в перспективе зависят инвестиционный климат, развитие производства и благосостояние населения в целом.

Развитие рынка недвижимости играет важную роль в решении социальных проблем, способствует повышению обеспеченности участников рынка жилыми и нежилыми помещениями, совершенствованию системы обслуживания собственников и владельцев недвижимости, внедрению новых способов информатизации [1, с. 8].

Статья 41 Конституции Республики Узбекистан гласит: «Каждый имеет право на собственность, тайна банковских вкладов и право наследования гарантируются законом»[1].

По законодательству Республики Узбекистан подлежат обязательному нотариальному  удостоверению и государственной регистрации:

• сделки, связанные с отчуждением недвижимости;
• сделки, связанные с отчуждением предприятия;
• договор с условием пожизненного содерждания;
• договор залога (ипотеки);
• брачный контракт;
• соглашение о разделе имущества супругов;
• алиментные соглашения;
• договор залога по обеспечению обязательства об уплате алиментов;
• сделки, связанные с земельными участками.

Указом Президента Республики Узбекистан от 24 августа 2022 г. № УП-198 «О мерах по надёжной защите неприкосновенности права собственности, недопущению необоснованного вмешательства в имущественные отношения и повышения уровня капитализации частной собственности»[2] с 1 сентября 2022 г. отменены следующие порядки, требования и ограничения, предусматривающие прямое либо косвенное ограничение права владения, пользования и распоряжения частной собственностью, препятствующие полному внедрению принципов рыночной экономики в имущественные отношения.

1. В сфере пользования правом на земельные участки:

• прекращение права на земельный участок путем отмены актов, явившихся основанием для возникновения права на земельный участок, включая акты Кабинета Министров, органов государственной власти на местах этими же либо вышестоящими органами и должностными лицами, в частности на основании протеста прокурора, за исключением случаев отмены либо признания недействительными данных актов судом;
• оформление прекращения права на земельный участок при добровольном отказе от него решением Кабинета Министров, органов государственной власти на местах. При этом наличие нотариально удостоверенного заявления о добровольном отказе от земельного участка является основанием для прекращения прав на данный земельный участок;
• прекращение права на земельный участок в связи с ликвидацией юридического лица (за исключением земель сельскохозяйственного назначения). Данные права передаются учредителям (участникам) юридического лица соразмерно их доле (вкладу) в юридическом лице, если иное не предусмотрено законодательством, учредительными документами или соглашением между учредителями;
• предоставление в собственность иного объекта недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, в качестве компенсации при изъятии земельных участков для общественных нужд, за исключением жилых объектов, находящихся в многоквартирном доме.

2. В сфере реализации имущественных прав на жилое помещение:

• получение согласия на аннулирование постоянной регистрации в жилом помещении у лиц, не имеющих имущественных прав на него или родственных связей с собственником данного жилого помещения, за исключением случаев заключения иной договоренности между сторонами;
• истребование в натуре жилого помещения у физического лица, признанного судом добросовестным приобретателем, если со дня государственной регистрации права собственности на данное жилое помещение на его имя прошло три года.

3. В сфере пользования зданиями и сооружениями, транспортными средствами, принадлежащими физическим и юридическим лицам на основе права собственности: прекращение прав путем отмены административных актов, явившихся основанием для возникновения имущественных прав, принявшими их или вышестоящими административными органами либо должностными лицами, в частности на основании протеста прокурора, за исключением случаев отмены либо признания недействительными данных актов судом.
4. В сфере корпоративных отношений:

• практику принятия государственными органами нормативно-правовых актов или другой формы административных актов, предусматривающих распоряжение имуществом предприятий с государственным участием. Государственные органы, владеющие государственной долей (акциями) в уставном фонде (капитале) хозяйственного общества, могут согласовывать с вышестоящим государственным органом принятие решений (голосование) в качестве участника (акционера) в письменной форме;
• практику распоряжения заложенной долей (вкладом) в уставном фонде (капитале) юридического лица без согласия залогодателя. Неполучение такого согласия является основанием для отказа в государственной регистрации изменений, внесенных в учредительные документы, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Также определено, что с 1 января 2023 года за счет республиканского и региональных компенсационных фондов с сохранением действующего порядка формирования и использования их средств компенсируются:

• ущерб, причиненный физическим и юридическим лицам, которые действовали, опираясь на незаконно внесенные либо не соответствующие действительности данные Государственного реестра прав на объекты недвижимого имущества;
• убытки, причиненные собственнику в результате признанных незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, их должностных лиц и служащих, установленные вступившим в законную силу решением суда;
• ущерб и моральный вред, причиненные в результате признанных незаконными действиями (бездействием) органов доследственной проверки, дознания, предварительного следствия, прокуратуры и суда;
• убытки, причиненные собственнику вследствие не истребования у добросовестного приобретателя жилого помещения в случаях, предусмотренных подпунктом «б»пункта 1 настоящего Указа.

Данный указ послужил расширению масштабов применения следующих правовых институтов в законодательстве и юридической практике в целях надежной защиты неприкосновенности права собственности и ограничения необоснованного вмешательства в имущественные отношения.

1. Методов защиты гражданских прав:

• обеспечивается защита прав собственности добросовестного приобретателя, применяются финансовые механизмы восстановления нарушенных прав собственника;
• при реализации в установленном порядке имущества, заложенного в качестве обеспечения кредита, посредством аукциона покупателю с согласия кредитора предоставляется право на оплату стоимости имущества в рассрочку до трех лет.

2. Перечня фактов нарушения права частной собственности, являющихся основанием для привлечения к административной и уголовной ответственности. Признаются вмешательством в свободное осуществление права частной собственности и нарушением ее неприкосновенности, а также являются основанием для применения в отношении них мер вплоть до привлечения к уголовной ответственност иследующие действия должностных лиц и служащих, за исключением случаев, прямо указанных в законе:

• ограничение свободного владения, пользования и распоряжения имуществом, наложение запрета, необоснованный отказ в государственной регистрации прав собственности или оказание иного воздействия в любой форме на собственника или его имущественные права;
• вмешательство в хозяйственную деятельность собственника или реализацию урожая и продукции, а также распоряжение доходами, полученными в результате использования имущества;
• вход в объекты частной собственности и на территорию их расположения, в том числе объекты недвижимого имущества, не являющиеся жилым помещением, без разрешения собственника, отдача указаний об этом третьим лицам;
• вмешательство в передачу, предоставление в пользование другому лицу либо иное распоряжение имуществом и правом на него, принятие об этом правового акта;
• возложение на собственника против его воли социальных, экономических или иных государственных и общественных задач, связанных с его имуществом, либо установление неприемлемых условий;
• пользование имуществом без согласия собственника и без выплаты соответствующего вознаграждения;
• запрашивание сведений о владении и пользовании имуществом или использование таких сведений без разрешения собственника;
• применение к собственнику любых мер физического, психического или иного принуждения, направленных на лишение его имущества и имущественных прав без решения суда, отказ от них, притеснение или предъявление необоснованных требований по распоряжению имуществом;

3. Обстоятельств, исключающих преступность деяния, в том числе необходимую оборону:

• собственник или его представитель вправе защищать свое имущество от любых посягательств соразмерно степени нарушения права и в рамках действий, необходимых для предупреждения нарушения права, в том числе в случае необходимой обороны;
• в случае самовольного изъятия движимого имущества собственник может вернуть его путем преследования, недвижимого имущества – восстановить владение путем выселения лиц, самовольно вселившихся или занявших его;
• самовольное завладение имуществом либо проникновение или нарушение неприкосновенности имущества иным образом являются основанием для привлечения к ответственности в порядке, установленном законодательством.

4. Института «Хабеас корпус» в отношении имущественных прав подозреваемого, обвиняемого, при этом предусматривается внесение на рассмотрение суда решений дознавателя и следователя, связанных с арестом имущества.
5. Системы регулирования права на обращение в суд государственных органов, физических и юридических лиц посредством государственной пошлины:

• сокращаются основания для освобождения государственных органов и организаций от оплаты государственной пошлины в судах, оплата государственной пошлины на общих основаниях по искам, заявлениям и жалобам, направленным на ограничение, лишение или воздействие в любой форме на имущественные права физических и юридических лиц, включение в смету расходов бюджетных организаций средств для оплаты государственной пошлины, а также осуществление контроля за рациональным и обоснованным использованием этих средств;
• предусматривается освобождение истцов от оплаты государственной пошлины (за исключением государственных органов и организаций) по искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения в гражданских судах, при этом в случае полного либо частичного отказа в удовлетворении исковых требований, государственная пошлина взыскивается с истца пропорционально размеру отказанных в удовлетворении требований;
• внедряется порядок применения регрессивных (ставка государственной пошлины уменьшается соразмерно увеличению суммы иска) ставок государственной пошлины по искам о праве собственности на имущество в экономических судах.

В последние годы в Республике ведётся последовательная работа по обеспечению эффективной деятельности института нотариата и повышению уровня качества правовых услуг, оказываемых нотариальными конторами физическим и юридическим лицам. Регулирование оборота недвижимости находится под пристальным вниманием законодателя.

Одновременно повышается оперативность оказания нотариальных услуг, устраняются излишние бюрократические барьеры и препятствия в гражданско-правовых отношениях, в том числе в свободном распоряжении и пользовании владельцами частной собственности своим имуществом, а также в реализации ряда целевых задач по цифровизации отрасли [12, с. 52].

С целью повышения роли и значения нотариального учреждения в защите социально-экономических прав и законных интересов физических и юридических лиц, а также повышения качества оказания нотариальных услуг населению 25 мая 2018 г. было подписано Постановление Президента ПП-№-3741 «О мерах по дальнейшему совершенствованию системы нотариата в качестве института предупредительного правосудия»[3].

В данном Постановлении чётко обозначены  основные  направления последовательной реализации мер по реформированию нотариата, становлению его в качестве одного из важнейших институтов обеспечения прав физических и юридических лиц, призванного выполнять функции превентивного правосудия и предотвращения судебных споров. Ведь как верно подмечено Г. А. Трофимовой, «важным инструментом для обеспечения защиты прав и свобод человека и гражданина являются нотариальные действия, которые позволяют сторонам сделки обезопасить себя от всевозможных нарушений» [7, с. 14].

Кроме того, принят Указ Президента Республики Узбекистан от 9 сентября 2019 года № УП-5816. «О мерах по коренному реформированию системы нотариата в Республике Узбекистан»[4], которым определены конкретные действия компетентных органов и ведомств по обеспечению эффективной деятельности института нотариата и повышению уровня качества правовых услуг, оказываемых нотариальными конторами физическим и юридическим лицам.

Также в нашей стране сохранена обязательность выполнения договоров и доверенностей, связанных с имуществом и подлежащих государственной регистрации на специальном гербовом бланке, что обеспечивает ещё большую защиту от риска подделки нотариальных документов.

По нашему мнению, отмена обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью и распространение простой письменной формы договоров, призванная якобы упростить и ускорить оборот недвижимости, может привести к серьезным проблемам, связанным с нарушением прав собственников, прежде всего – социально незащищенных граждан [4, с. 38], а также к росту числа преступлений на рынке недвижимости. Заключенные в простой письменной форме сделки часто оспариваются в судах [5, с. 288].

Немаловажным аспектом работы нотариуса, кроме тщательной проверки представленных документов и сведений об объекте недвижимости, является и личное общение со сторонами договора, в процессе которого устанавливается соответствие волеизъявления участников сделки их реальной воле. Тем самым осуществляется минимизация рисков оспаривания сделки в случае, когда продавец, к примеру, заявляет, что якобы не понимал, что за документ он подписывал. Нотариус детально разъясняет сторонам смысл и значение каждого пункта договора, подтверждением чему служит введённый в 2021 году таймер. При выполнении каждого нотариального действия теперь отведено минимум 10 минут времени именно для объяснения прав и обязанностей сторон, а также разъяснения значения и последствий нотариального действия. В случае утраты документов, выданных нотариусом, экземпляры которых хранятся в делах нотариальной конторы, по письменным заявлениям физических и юридических лиц, от имени или по поручению которых совершались нотариальные действия или их законных представителей, выдаются дубликаты утраченных документов [10, с. 153].

Внедрение и успешная работа нотариусов по системе одного окна посредством АИС «Нотариус», при которой заявители получают все необходимые услуги, не покидая нотариальной конторы, уже доказали свою эффективность.

Перечислим следующие преимущества нотариального удостоверения сделок:

• проверка полномочий и дееспособности сторон с помощью интеграции электронной системы «Нотариус» с другими организациями и ведомствами;
• проверка и получение информации о наличии или отсутствии запрета, или ареста на имущество; наличии или отсутствии законного брака; наличии регистрации расторжения брака; наличии свидетельства о рождении; наличии или отсутствии регистрации акта смерти;
• проверка информации о налоговой задолженности, задолженности по клммунальным услугам;
• проверка кадастровых данных;
• проверка наличия прописанных лиц;
• проверка информация о лицах, участвующих в приватизации.

Всю эту информацию заявители получают непосредственно через электронную базу данных в реальном режиме.

С целью обеспечения исполнения Констиции, в частности, статьи 51 Конституции Республики Узбекистан, в которой указано, что граждане обязаны платить установленные законом налоги и местные сборы, налажено получение нотариусами сведений о коммунальных задолженностях посредством электронной системы «Нотариус», что позволяет покупателю уточнить информацию о состоянии коммунальных выплат.

Текст договора, составленный нотариусом, где учтены все пожелания сторон, прописаны их права и обязанности с ссылкой на конкретный законодательный акт, имеет безусловное преимущество перед договором, составленным сторонами самостоятельно [6, с. 40].

Немаловажным является и то, что при удостоверении документа нотариусом и идентификации личности через снятие отпечатков пальцев, стороны получают дополнительные гарантии в законности удостоверяемой сделки, а в случае возникновения спора – компетентного свидетеля в лице нотариуса [3, с. 20].

Свою эффективность показало также и то, что после удостоверения сделок нотариусы сами направляют электронную заявку в кадастровое агентство для государственной регистрации, после чего покупатель может проверить и получить выписку из реестра о государственной регистрации непосредственно у нотариусов или через специальный интернет-сайт. Это значительно упрощает для граждан процедуру получения выписки из реестра о государственной регистрации недвижимого имущества. Следовательно, можем сказать, что благодаря развитию цифрового обмена между нотариусами и государственными реестрами стала популярной услуга цифровой регистрации юридического лица в том виде, в котором она осуществляется нотариусом [11, с. 363].

В случае причинения действиями нотариуса имущественного вреда гражданину или организации пострадавшему лицу выплачивается возмещение по договору страхования гражданской ответственности данного нотариуса.

Согласно статье 19 Закона «О нотариате» Республики Узбекистан, ущерб, причиненный имуществу физического или юридического лица, возмещается за счет страхового возмещения (страховой суммы) по договору страхования гражданской ответственности нотариуса, занимающегося частной практикой, или в случае недостаточности этого страхового возмещения – за счет личного имущества нотариуса, в случае недостаточности личного имущества нотариуса – за счет Компенсационного фонда при Нотариальной палате[5]. В случае причинения ущерба имуществу физических и юридических лиц в результате умышленных действий нотариуса, занимающегося частной практикой, подтвержденных решением суда, этот ущерб не покрывается Компенсационным фондом при Нотариальной палате.

Важен также факт соблюдения норм конфиденциальности нотариальных действий. Согласно статье 6 Закона «О нотариате», нотариус несёт ответственность за несоблюдение нотариальной тайны и разглашение информации, касающейся нотариального действия.

Поэтому без преувеличения можно говорить о том, что нотариус – единственный участник рынка недвижимости, который несет полную имущественную ответственность за результаты своей профессиональной деятельности [13, с. 30].

Наконец, ещё одно из преимуществ – это возможность удалённого и дистанционного совершения сделок. Под удаленным нотариальным действием понимается отнесенное законодательством о нотариальной деятельности юридически значимое действие, совершаемое нотариусом или уполномоченным должностным лицом без установления волеизъявления и без личной явки обратившегося с соблюдением специального порядка посредством созданных электронных сервисов лица, результатом совершения которого является изготовленный в сроки, указанные в законе, нотариальный акт в виде электронного документа [8, с. 135]. Развитие IT-технологий в нотариате позволяет нам установить подобный формат удостоверения сделок.

Цифровая трансформация в нотариальной сфере как наиважнейший способ совершенствования правового регулирования нотариальной деятельности направлена на повышение доступности нотариальных услуг для населения дистанционно [2, с. 256].

Таким образом, укрепление роли нотариусов служит одной из мер наведения порядка на рынке недвижимости [9, с. 17]. С учётом этого в стране продолжаются последовательные меры по реформированию нотариата, превращению его в один из важнейших институтов, направленных на обеспечение защиты социально-экономических прав физических и юридических лиц.