Несмотря на прямое закрепление в ст. 34 ЖК РФ особого вещного права на жилое помещение, основанием которого выступает договор пожизненного содержания с иждивением, за последние десять лет единственной полноценной работой по анализу данного субъективного права остается монография М. Н. Рахваловой [1]. Вместе с тем, несмотря на глубину и содержательную характеристику проведенного исследования, представляется, что некоторые вопросы, связанные с анализом права пользования жилым помещением получателя ренты, не были обозначены, либо не получили должной оценки и развития. Остановимся в рамках данной работы на наиболее спорных доктринальных и практических вопросах.
Природа субъективного права получателя ренты.
Позиция законодателя на этот счет сомнений не вызывает: право получателя ренты отнесено к вещным правам, поскольку ст. 34 расположена в главе «Право собственности и иные вещные права на жилые помещения». При этом договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ) является основанием для возникновения данного ограниченного вещного права.
Таким образом, необходимо четко понимать, что заключенный договор пожизненного содержания с иждивением, в котором предусмотрено право получателя ренты проживать в жилом помещении, порождает два вида правоотношений: 1. исключительно гражданско-правовое обязательственное правоотношение по передаче жилого помещения в собственность плательщика ренты с возложением обязанностей по выплате рентных платежей и 2. жилищное правоотношение по пользованию жилым помещением. И если первый вид отношений в должной мере представлен в рамках ГК РФ (гл. 34), то отношение по пользованию жилым помещением гражданским законодательством не урегулировано и подчиняется ст. 34 ЖК РФ.
Договор как основание возникновение вещного права абсолютно не противоречит доктрине и является допустимым. Именно поэтому не вызывает возражений подход, предложенный в свете реформы гражданского законодательства и изложенный в Проекте федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Проект)[1]. В пункте первом статьи 302.2 Проекта прямо указывается, что основанием возникновения личного пользовладения может быть соглашение сторон. В качестве такого соглашения может выступить договор пожизненного содержания с иждивением, который будет являться основанием для возникновения особого вещного права – права личного пользовладения. Кроме того, пользовладение подлежит государственной регистрации, которая будет носить правопорождающий характер[2].
Однако разница с сегодняшней ситуацией и нормами Проекта проявляется в одной, на первый взгляд незначительной, но, как представляется, принципиальной детали. В проекте договор выступает лишь основанием возникновения вещного права, тогда как его содержание (права и обязанности) императивного определены законом. Другими словами, соглашением сторон изменить права и обязанности участников отношений нельзя. В ст. 34 ЖК РФ содержится противоположная формулировка: гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены статьей 33 настоящего Кодекса, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением. Буквальное прочтение данной нормы позволяет утверждать, что в договоре пожизненного содержания с иждивением могут быть установлены условия пользования жилыми помещениями, другими словами – права и обязанности участников данных правоотношений. Вместе с тем в доктрине незыблемым является подход, согласно которому содержание вещного права не может устанавливаться по соглашению сторон, содержание вещного права должно быть императивно закреплено в законе.
Сказанное позволяет утверждать, что в настоящее время, вещная природа права получателя ренты на жилое помещение не последовательна проведена в жилищном законодательстве, а предлагаемое реформирование гражданского законодательства в этой части стоит поддержать: в ст. 34 ЖК РФ должно быть прописано содержание правомочий и долженствований получателя ренты, а возможность изменять их соглашением сторон следует исключить.
Содержание права получателя ренты на жилое помещение.
Отметив выше, что гражданское законодательство не регулирует право пользования, отдавая это на откуп жилищному законодательству, тем не менее, обращаем внимание, что исследование норм гражданского законодательства по этому вопросу необходимо с точки зрения характеристики договора как основания возникновения указанного права. Обозначим несколько вопросов, которые представляются нам принципиальными.
а) всегда ли получатель ренты сохраняет право проживания в жилом помещении?
В ст. 602 ГК РФ устанавливаются обязанности плательщика ренты по отношению к получателю ренты: обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним; кроме того, договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.
Все перечисленные обязанности устанавливаются на основании договора и их перечень не является обязательным, поскольку в статье указываются, что обязанности плательщика ренты «могут включать». Соответственно, если стороны не прописали в договоре потребность в жилище у получателя ренты, то о возникновении ограниченного вещного права пользования не может идти и речи. В договоре должна быть прямо закреплена возможность получателя ренты проживать в жилом помещении, которое ему уже не принадлежит на праве собственности. В противном случае – получатель ренты должен освободить жилое помещение, которое перешло в собственность плательщика ренты.
б) возможно ли предоставление в пользование получателю ренты иного жилого помещения (а не того, которое было предоставлено под выплату ренты)?
Отсутствие запрета в гражданском законодательстве, позволяет положительно ответить на данный вопрос. Как безапелляционно указывает М.Н. Рахвалова «…плательщик ренты обязан предоставить ее получателю право пользования жилым помещением, переданным под выплату ренты, либо иным жилым помещением согласно договору» [1, с. 138]. Вместе с тем без ответа остается вопрос о природе возникающего при этом права. Автор видит схожесть данного права с правами нанимателя по договору коммерческого найма, а также с членами семьи собственника, но в итоге приходит к выводу о том, что при предоставлении иного жилого помещения все равно должно возникнуть особое субъективное право, регламентированное ст. 34 ЖК РФ. Одновременно с этим, допуская ситуацию предоставления в пользование жилого помещения, не принадлежащее плательщику ренты на праве собственности [1, с. 138-141].
Представляется, что подход к подобной ситуации должен быть иным. Во-первых, плательщик ренты, на которого возлагается обязанность обеспечить получателя ренты жилищем, имеет различные правовые возможности для исполнения данной обязанности, которые следует конкретизировать в договоре. Плательщик может вселить получателя в свое жилое помещение на основании договора безвозмездного пользования (ссуды), может снимать для него жилое помещение по договору коммерческого найма (получатель ренты будет нанимателем, а обязанность оплачивать будет возложена на плательщика ренты). Проживание получателя ренты в ином жилом помещении только тогда будет подпадать под регулирование ст. 34 ЖК РФ, когда в договоре пожизненного содержания с иждивением будет четко указано, что плательщик ренты обязан предоставить жилое помещение именно на этом правовом основании.
Безусловно, требуется детальное указание в договоре какое жилое помещение должно быть предоставлено получателю и на каких правовых основаниях. Открытым остается вопрос о том, как будет разрешен спор, если в договоре лишь констатируется, что плательщик обязан обеспечить получателя жилым помещением, без конкретизации указанных обстоятельств. Представляется, что в этом случае выбор способа исполнения данной обязанности будет принадлежать должнику (плательщику ренты).
в) каковы права и обязанности получателя ренты при возникновении у него ограниченного вещного права, предусмотренного ст. 34 ЖК РФ?
Как известно, и уже ранее было процитировано, ст. 34 ЖК РФ достаточно лаконична, и фактически ограничивается лишь констатацией того, что подобное вещное право существует, отсылая при этом к ненамного более подробным нормам о субъективном праве отказополучателей. Следует, безусловно согласиться, что указанные статьи ЖК РФ нуждаются в наполнении их конкретным содержанием.
Подробные предложения на данный счет изложены в работе М. Н. Рахваловой и, в частности, касаются, пределов использования предоставленного жилого помещения (только для проживания); права на вселение членов своей семьи (не только несовершеннолетних, но и супругов); право на сохранение жилого помещения за получателем ренты при временном отсутствии; обязанностей по поддержанию помещения в состоянии, пригодном для проживания. И, несмотря на тот факт, что не все предложения заслуживают поддержки, согласимся с общим подходом, основанным на необходимости детализации в жилищном законодательстве прав и обязанностей получателя ренты как участника жилищных правоотношений.
При этом заметим, что право получателя ренты обладает своими собственными особенностями и не должно полностью совпадать с правом отказополучателя на жилое помещение. В частности, это можно продемонстрировать при анализе возможности/невозможности получателя ренты вселять в жилое помещение членов своей семьи. Применительно к отказополучателям такая возможность должна отсутствовать, поскольку все признают личный характер данного права. Вместе с тем автоматический «перенос» указанного понимания на субъективное право получателя ренты не является правильным. Обратим внимание на то обстоятельство, что Проект ГК РФ установил невозможность обладателя узуфрукта вселять в жилое помещение любых лиц, за исключением несовершеннолетних детей, тем самым подтвердив личный характер права проживания не только отказополучателя, но и получателя ренты. Однако, в судебных спорах, связанных с расторжением договора ренты, нередко упоминаются члены семьи получателя ренты, что свидетельствует о том, что указанные лица проживают в жилом помещении, но их субъективное право даже не упоминается в законе, как и сама возможность для получателя ренты на подобное вселение[3].
Особого внимания в свете поставленного вопроса заслуживает обсуждение обязанности получателя ранты по внесению платежей за коммунальные услуги.
Формулировка «пользуется наравне с собственником» подразумевает не только вышерассмотренные критерии, но и следующее: дееспособные и ограниченные судом в дееспособности граждане, проживающие в жилом помещении, несут солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданами. Другими словами, если в договоре обязанность по внесению коммунальных платежей не возложена на плательщика ренты, то получатель ренты обязан наравне с плательщиком ренты нести все расходы по обеспечению жилого помещения коммунальными услугами.
Однако такое законодательное регулирование не соответствует духу закона. Цель заключения договора ренты для получателя – это обеспечение поддержки для реализации права на достойный образ жизни. Абсолютно логичным выглядит следующий вопрос: а из каких средств получатель ренты будет нести ответственность по обязательствам в отношении жилого помещения, вытекающую из права пользования? Представляется, что получатель ренты обязан производить выплаты из средств, которые предоставляются плательщиком ренты, на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Именно поэтому суды в ситуации споров о внесении коммунальных и иных платежей достаточно часто встают на сторону получателя ренты, что объясняется в большей степени не ссылкой на законодательные акты, а завуалированным социальным неравенством.
Приведем один пример. В договоре ренты было прямо закреплено, что на плательщика ренты возложены расходы только по уплате налогов на недвижимость, ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры, дома и придомовой территории. Оплата коммунальных платежей в обязанности собственника не входила. Требования производить оплату коммунальных платежей и компенсировать фактически понесенные плательщиком ренты расходы по оплате коммунальных услуг, судом удовлетворены не были. Аргументация следующая: судебная коллегия соглашается с толкованием условий договора, приведенном в решении суда, поскольку оно соответствует положениям ст. 431 ГК РФ и привело суд к обоснованному выводу о том, что пользование Уразовой Е.И. жилым помещением в соответствии с условиями договора носит безвозмездный характер[4].
Вместе с тем, безвозмездность проживания никоим образом не исключает обязанностей по оплате коммунальных услуг, которыми непосредственно пользовался получатель ренты. Так, в соответствие со ст. 695 ГК РФ, регулирующей обязанности ссудополучателя по договору ссуды (безвозмездного пользования) закреплено, что ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание. Несмотря на тот факт, что временные жильцы определяются в законе как лица, обладающие правом временного безвозмездного проживания в жилом помещении на срок до 6 месяцев, в ЖК РФ прямо закреплена обязанность по внесению коммунальных платежей за пользование ими жилым помещением (п. 12 ст. 155 ЖК РФ). Другими словами, отсутствие платы за пользование (проживание) не исключает несение обязанностей по оплате коммунальных услуг. Тем более, что ЖК РФ четко разграничивает такие понятия как плата за жилое помещение и плата за коммунальные услуги.
В свете вышесказанного, выглядит логичным закрепление в жилищном законодательстве указания о том, что обязанности по содержанию жилого помещения и оплате коммунальных услуг должны возлагаться на плательщика ренты, если иное не установлено договором.
Прекращение права пользования жилым помещением получателем ренты.
Представляется, что, как и в ситуации с правами и обязанностями участников отношений по пользованию жилыми помещениями, требуется конкретизация оснований прекращения права пользования жилым помещением получателем ренты в рамках жилищного законодательства.
Виновные действия получателя ренты как участника жилищных правоотношений, которые могут стать причиной для прекращения права пользования, поименованы лишь в отношении отказополучателя в ст. 35 ЖК РФ. При этом возможность применения этой нормы к получателю ренты выглядит проблематичной, поскольку ст. 34 ЖК РФ отсылает исключительно к ст. 33 в отношении условий пользования, но ни в отношении оснований для прекращения данного права.
Кроме того, требуется введение дополнительного основания для прекращения права пользования в жилом помещении – это непроживание в нем в течение определенного периода времени (например, одного года). Предложение рассматривать непроживание лица как основание для прекращения прав на жилое помещение обосновывалось уже не раз [2, с. 439-440], однако, применительно к ренте оно может быть подкреплено дополнительными аргументами, связанными с природой данных отношений. Коль скоро предоставление жилого помещения – есть обязанность в рамках заключенного договора пожизненного содержания с иждивением в целях удовлетворения потребности получателя в жилище, то непроживание в жилом помещении свидетельствует об отсутствии такой потребности, что в свою очередь, должно становиться основанием для прекращения данного права.
Проанализировав отдельные спорные вопросы, связанные с правом пользования, возникающим при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, представляется необходимым усовершенствовать правовое регулирование данных отношений в рамках ЖК РФ.
