Аренда – предоставление одним лицом другому права пользования своим имуществом. В ГК РФ аренда определяется как договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В настоящее время, одной из актуальных проблем является аренда части нежилых помещений. Для государственной регистрации договора аренды неизолированной части помещения или здания (часть, которая не отделена от всего помещения или здания строительными конструкциями (стенами, перегородками)) представление кадастрового паспорта на «родительский объект» со сведениями об учете части помещения, являющейся предметом договора аренды, обязательно.
Также возникают проблемы при регистрации договоров аренды на части здания, ранее уже предоставленные в аренду, которая не прекращена.
Одно и то же имущество не может быть одновременно передано в аренду разным лицам по разным договорам аренды. В связи с этим сделка по предоставлению арендодателем имущества, уже переданного в аренду иному лицу, не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права арендатора объекта недвижимого имущества (по смыслу положений ст. 606, 607 ГК РФ, регулирующих вопросы аренды).
Касательно «лесных» участков закреплен принцип многоцелевого лесопользования, в соответствии с которым возможна передача одного и того же лесного участка в аренду разным лицам для разных целей (ст. 25 ЛК РФ). В земельном законодательстве аналогичный принцип отсутствует.
Кроме того, достаточно часто возникает проблема распоряжения предметом аренды, если права на объект не разграничены.
В ст. 608 ГК РФ указано, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Если имущество принадлежит арендодателю на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, то регистрация договора аренды в отношении такого имущества производится только после государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления соответственно (п. 2 ст. 13 Закона о регистрации)[1].
В отношении же земельных участков, согласно ст. 3.3 Закона о введении в действие ЗК РФ, отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими, таким образом, отсутствие зарегистрированных прав в ЕГРП публичных образований не является препятствием для регистрации аренды указанных земельных участков[2].
Согласно ст. 651 ГК РФ и ст. 26 ЗК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Дополнительное соглашение о продлении договора аренды на объекты капитального строительства подлежит государственной регистрации в соответствии с нормами гражданского законодательства. Однако в отношении земельных участков необходимо основываться на нормах ЗК РФ. Так, согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством. Земельным кодексом не предусмотрена пролонгация договора аренды земельного участка. В п. 3 ст. 39.6 и п. 15 39.8 ЗК РФ установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. Таким образом, заключение дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды земельного участка, а также его возобновление на неопределенный срок, не представляется возможным, т.к. ЗК РФ предусмотрено иное, нежели ст. 450 и 621 ГК РФ.
Что касается договоров аренды объектов капитального строительства, находящихся в государственной и муниципальной собственности, то по общему правилу заключение таких договоров аренды осуществляется на конкурсной основе, за исключением случаев, указанных в п. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции[3].
