Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон № 221-ФЗ) установил, что объектами государственного кадастрового учета являются не только земельные участки, но и объекты недвижимости – здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения[1]. С 1 января 2017 г. перечень объектов, подлежащих кадастровому учету, будет расширен[2]. Дополнительно объектами кадастрового учета также будут являться машино-места, единые недвижимые комплексы.
Созданное недвижимое имущество, за исключением случаев регистрации на основании декларации (до 1 января 2017 г.), заявитель должен заранее поставить на кадастровый учет. Иначе права на это имущество не могут быть зарегистрированы. По той же причине должен быть учтен участок, на котором возведен такой объект.
Вполне естественно, что если здание, сооружение выступают объектом гражданских прав, то они же является объектами кадастрового учета.
Согласно Закону № 221-ФЗ, государственный кадастровый учет объектов недвижимости осуществляется на основании соответствующего заявления и необходимых для осуществления государственного кадастрового учета документов. Документом, необходимым для постановки на государственный кадастровый учет здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства, в том числе является технический план такого здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства или копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.
Требования к подготовке технического плана здания и требования к подготовке технического плана сооружения утверждены приказами Минэкономразвития России.
Согласно ч. 10 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства[3].
Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, утвержденная Постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. № 698[4] (далее – Постановление № 698) (утратило силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 6 мая 2015 г. № 437)[5], не содержала достаточных для осуществления государственного кадастрового учета сведений об объекте недвижимости (в объеме, предусмотренном ст. 7 Закона № 221-ФЗ).
Таким образом, в отношении объектов капитального строительства, введенных в эксплуатацию в соответствии с разрешением, форма которого была утверждена Постановлением № 698, государственный кадастровый учет может осуществляться в порядке ст. 16, 22, 41 Закона № 221-ФЗ на основании технического плана такого объекта. При этом копия разрешения на ввод такого объекта капитального строительства в эксплуатацию включается в состав приложения к техническому плану. Если технический план подготовлен на основании проектной документации, копия разрешения на ввод не включена в приложение к техническому плану, не представлена заявителем вместе с заявлением о государственном кадастровом учете и не представлена уполномоченной на выдачу таких документов организацией по запросу органа кадастрового учета в порядке межведомственного информационного взаимодействия, то предусмотренные Законом № 221-ФЗ основания для осуществления государственного кадастрового учета такого объекта отсутствуют.
Согласно форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, утвержденной Приказом Минстроя России «Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» от 19 февраля 2015 г. № 117/пр (далее – Приказ № 117/пр) (зарегистрирован в Минюсте России 9 апреля 2015 г. № 36782, вступил в силу 16 мая 2015 г.), разрешение на ввод объекта в эксплуатацию недействительно без технического плана[6].
Таким образом, в целях осуществления государственного кадастрового учета объекта капитального строительства, введенного в эксплуатацию на основании разрешения, предусмотренного ст. 55 ГрК РФ, заявитель может представить в орган кадастрового учета технический план такого объекта (с приложением копии разрешения на ввод в эксплуатацию в качестве основания внесения сведений в технический план) или копию разрешения на ввод в эксплуатацию такого объекта, подготовленного в соответствии с формой № 117/пр (с приложением технического плана такого объекта, подготовленного в целях получения разрешения на ввод в эксплуатацию). Для целей получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию должен быть представлен технический план, подготовленный в соответствии с требованиями Закона о кадастре. Согласно ч. 9 ст. 41 Закона № 221-ФЗ технический план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план. Аналогичным образом должен быть оформлен технический план, направляемый в орган кадастрового учета с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, форма которого утверждена Приказом № 117/пр. Таким образом, после вступления в силу указанного приказа, отсутствие технического плана в составе представленных документов (разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), равно как и представление в орган кадастрового учета с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию технического плана, подготовленного в виде бумажного документа, является основанием для принятия решения о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета.
Необходимость постановки на кадастровый учет помещений в здании, сооружении возникает лишь в том случае, если его владелец пожелает зарегистрировать права на помещения как на самостоятельные объекты гражданских прав.
При этом необходимо учитывать что, если здание или сооружение не поставлено на учет, то постановка на учет помещения, расположенного в таком здании или сооружении, осуществляется при условии одновременной постановки на учет такого здания или сооружения. Правила данной части не применяются при осуществлении кадастрового учета жилых помещений в многоквартирном доме. Однако данная норма, допускающая исключение в отношении жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, действует исключительно до 1 января 2017 г. (до даты вступления в силу Федерального Закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ)[7].
В соответствии с ч. 4.1 ст. 25 Закона № 221-ФЗ при постановке на учет многоквартирного дома осуществляется постановка на учет всех расположенных в нем помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме). Технический план многоквартирного дома должен содержать всю необходимую для кадастрового учета помещений информацию, расположенных в таком многоквартирном доме.
